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Les charges et les produits

Pour les charges, il convient de distinguer la destination de l'immeuble :

• s'il est destiné à être utilisé comme un outil de travail (usine, entrepôt, etc.), toutes les charges le concernant seront comptabilisées dans les comptes habituels.
  • amortissement direct : Amortissements à Immeubles 
  • amortissement indirect : Amortissements à FAC sur immeubles 
  • facture d'électricité : Electricité à Autres dettes
  • Entretien des espaces verts par un jardinier-paysagiste : Entretien et réparation à Autres dettes
  • etc..
• s'il s'agit d'un placement (immeuble locatif), toutes les charges seront comptabilisées dans le compte Charges d'immeubles.
  • amortissement direct : Charges d'immeubles à Immeubles 
  • amortissement indirect : Charges d'immeubles à FAC sur immeubles 
  • facture d'électricité : Charges d'immeubles à Autres dettes
  • Entretien des espaces verts par un jardinier-paysagiste : Charges d'immeubles et réparation à Autres dettes
  • etc..

Quant aux produits relatifs à l’immeuble, ils sont comptabilisés dans le compte Produits d’immeuble.

• Montants payés par nos locataires : Banque à Produits d'immeubles

Autres écritures 

• Achat d'un immeuble partiellement financé par une dette hypothécaire :
  
  • Immeuble à DH
  • Immeuble à Banque
• Vente d’un immeuble : Banque à Immeuble
  
• Travaux d’agrandissement de l’immeuble : Immeuble à Banque
  

Écritures particulières

• valeur locative de notre surface commerciale située dans notre propre immeuble : Loyers à Produits d’immeuble
• Valeur locative de l'appartement occupé par le propriétaire habitant dans notre immeuble : Privé à Produits d’immeuble
  
• Concierge habitant dans notre propre immeuble :
  • Si le salaire (CHF 2'500) est supérieur au montant de la location (CHF 2'000) :
    
    • Charges d’immeuble à Produits d’immeuble montant de la location 2’000
    • Charges d’immeuble à Banque Différence en faveur du concierge 500
  • Si le salaire (CHF 2'000) est inférieur au montant de la location (CHF 2'500) :
    • Charges d’immeuble à Produits d’immeuble montant du salaire 2’000
    • Banque à Produits d’immeuble Différence en notre faveur 500
  • Intérêts hypothécaires courus : Charges d’immeuble à Passifs transitoires

Les annuités hypothécaires

Généralités

Une annuité hypothécaire correspond au paiement annuel de deux éléments :

• les intérêts sur la dette hypothécaire
  
• le remboursement partiel de la dette (amortissement de la dette)
  

Il se peut que le contrat prévoie le paiement deux fois par année. On parlera dans ce cas de demi-annuités hypothécaires.

Écritures

1. Les intérêts hypothécaires correspondent à des charges. L'écriture à passer dépend du type d'immeuble.
   • s'il s'agit d'un immeuble commercial : Charges financières à Banque
   • s'il s'agit d'un immeuble locatif : Charges d'immeuble à Banque
2. Le remboursement partiel de la dette (amortissement) : Dette hypothécaire à Banque

Calculs

Deux modes de calcul existent :

• l’annuité constante
• l’annuité dégressive

Annuité constante

On parle d’annuité constante lorsque le montant total payé à la banque (intérêts + remboursement) reste le même chaque année.

Voyons l’exemple suivant : Montant de la dette hypothécaire : CHF 400'000 ; Taux d’intérêts : 5% ; Annuité : CHF 30’000

Constat

• Le montant total payé reste le même, ici CHF 30'000 (d’où le nom d’annuité constante)
  
• Le montant des intérêts est important dans les premières annuités puis diminue
  (charges financière pour l'immeuble commercial et Charges d'immeuble pour l'immeuble locatif)
  
• Le montant remboursé est faible dans les premières annuités puis augmente (appelé amortissement)

Exemple de journalisation pour l'an 4

pour un immeuble locatif

Pour un immeuble commercial

Annuité dégressive (ou décroissante)

On parle d’annuité dégressive lorsque le montant total payé à la banque (intérêts + remboursement) diminue chaque année.

Voyons l’exemple suivant : Montant de la dette hypothécaire : CHF 400'000 ; Taux d’intérêts : 5% ; Amortissement financier annuel (remboursement) : CHF 10’000

Constat

• Le montant total payé diminue chaque année (d’où le nom d’annuité décroissante ou dégressive)
  
• Le montant des intérêts diminue d’année en année
  (charges financière pour l'immeuble commercial et Charges d'immeuble pour l'immeuble locatif)
• Le montant remboursé reste le même chaque année. (l'amortissement est constant dans le cas d'une annuité décroissante)